[오스트리아 여행] 불법인가요? 한인민박, 게스트하우스, 에어비엔비: 삐빅, 비엔나(빈)에서는 신고대상

 

관광객이 많은 유럽, 특히 오스트리아에서도 한국인들이 운영하는 에어비엔비, 민박, 게스트하우스 등이 많습니다. 다들 본인이 합법적으로 운영하고 있다고는 하지만, 과연 실제로 합법일까요?

 

오스트리아에의 수도 비엔나(빈)에서 최근 단기 임대(Kurzzeitvermietung)에 대한 규제가 강화되었습니다. 이는 주택 시장의 안정과 주거 환경 보호를 위한 조치로, 특히 관광객을 대상으로 한 단기 임대 플랫폼의 확산에 대응하기 위한 것입니다.

 

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규제의 배경

 

단기 임대의 증가는 주택 임대료 상승과 지역 사회의 주거 안정성에 부정적인 영향을 미쳤습니다. 특히, 관광객을 대상으로 한 단기 임대는 지역 주민들의 주거 공간을 감소시키고, 주택 부족 문제를 심화시켰습니다. 이에 따라 정부는 주택 시장의 안정을 위해 단기 임대를 규제하는 법안을 도입하게 되었습니다.

 

관련 법률 및 규정

 

오스트리아의 단기 임대 규제는 주로 주택법(Wohnungsgesetz)과 건축법(Bauordnung)에 명시되어 있습니다. 이 두 법률은 주거용 건물의 사용 목적 변경과 임대 기간에 대한 규정을 포함하고 있습니다. 특히, 주거용 건물을 상업적 목적으로 사용하는 경우에는 관할 당국의 허가가 필요하며, 이를 위반할 시에는 벌금 등의 처벌이 부과될 수 있습니다.

 

• 주택법(Wohnungsgesetz)
  • § 1 목적 및 적용 범위: 이 법은 주거용 부동산의 임대 및 사용에 관한 일반적인 규정을 다루며, 주거 공간의 보호와 주택 시장의 안정을 목표로 합니다.
  • § 5 사용 목적 변경: 주거용으로 지정된 부동산을 상업적 목적으로 사용하거나, 예를 들어 단기 임대와 같이 원래의 사용 목적과 다른 용도로 활용하려면 관할 당국의 사전 허가가 필요합니다.
• 건축법(Bauordnung)
  • § 2 정의: 건축법은 건물의 구조, 사용 목적, 안전 기준 등을 정의하며, 주거용 건물의 사용 목적 변경에 대한 규정을 포함합니다.
  • § 15 사용 목적 변경 허가: 주거용 건물을 상업적 용도로 변경하려는 경우, 예를 들어 단기 임대를 위해 사용하려면 해당 지방 자치 단체의 건축 당국으로부터 사용 목적 변경에 대한 허가를 받아야 합니다.
  • § 79 위반 시 제재: 건축법을 위반하여 허가 없이 사용 목적을 변경하거나 규정을 따르지 않을 경우, 벌금 또는 기타 행정 처분이 부과될 수 있습니다.

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허가 절차

 

단기 임대를 합법적으로 운영하려면 다음과 같은 절차를 따라야 합니다:

 

1. 건물 소유주의 동의: 임대하려는 건물의 소유주로부터 100% 동의를 받아야 합니다.
2. 관청에 신청: 소유주의 동의를 받은 후, 해당 지역의 관할 당국에 단기 임대 허가를 신청해야 합니다.
3. 허가 승인: 관할 당국의 심사를 거쳐 허가가 승인되면, 정해진 규정 내에서 단기 임대를 진행할 수 있습니다.

근거 법령:

 

• Wohnungseigentumsgesetz (WEG, 주택소유법) § 16 (2)
  • 내용: 소유자가 자신의 공간을 사용하는 방식이 다른 소유자들의 권리나 건물의 일반적인 목적에 영향을 미칠 경우, 소유자 공동체(Eigentümergemeinschaft)의 동의를 받아야 합니다.
  • 단기 임대(Kurzzeitvermietung)는 일반적으로 건물의 사용 목적을 변경하거나 건물에 추가적인 영향을 줄 수 있기 때문에, 공동체의 동의가 필요합니다.

 

동의 절차:

 

1. 안건 제안:
   • 임차인은 단기 임대를 계획하고 있다면, 건물 관리인(Hausverwaltung)을 통해 이 문제를 소유자 공동체 회의(Treff der Eigentümergemeinschaft)에 안건으로 제안해야 합니다.
2. 투표:
   • 소유자들은 회의에서 단기 임대 계획에 대해 논의하고, 투표로 승인 여부를 결정합니다.
   • 동의 요건: 건물 내의 모든 아파트 소유주들로부터 100%의 동의가 필요합니다.
3. 서면 동의:
   • 동의를 받은 경우, 이를 문서로 작성하여 보관해야 하며, 이는 관할 행정당국에 제출할 수 있는 증거로 사용됩니다.

관청 신청:

 

소유주들의 동의를 받은 후에도, 건축법(Bauordnung)에 따라 관할 지방 자치 단체에 사용 목적 변경(Benützungsänderung) 신청서를 제출해야 합니다. 이 과정은 소유주 동의 없이 진행할 수 없습니다.

 

 

이 모든 절차를 통과하여 합법적으로 단기 임대를 하기는 상당히 쉽지 않습니다. 우선 첫번째 관문인 건물 내 모든 소유주로부터 동의를 받는 것부터 현실적으로 어렵습니다.

 

또한, 동의를 받았다고 하더라도 관청에서 단기 임대를 허가해줄지는 의문입니다.

 

따라서, 호텔처럼 건물 전체를 사용하지 않는 에어비엔비, 민박, 게스트하우스 등의 단기 임대 형태는 높은 확률로 비엔나에서 불법이라고 보실 수 있겠습니다.

 

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법 위반 시 처벌

 

단기 임대 규정을 위반할 경우, 다음과 같은 처벌이 부과될 수 있습니다:

• 벌금: 최대 10만 유로의 벌금이 부과될 수 있습니다.
• 임대 금지: 해당 주택에 대한 임대 활동이 금지될 수 있습니다.
• 기타 법적 제재: 추가적인 법적 조치가 취해질 수 있습니다.

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결론

 

오스트리아에서 단기 임대를 계획하고 있다면, 관련 법률과 규정을 철저히 준수해야 합니다. 특히, 건물 소유주의 동의와 관할 당국의 허가는 필수적이며, 이를 무시할 경우 심각한 법적 처벌을 받을 수 있습니다. 따라서, 단기 임대를 고려 중인 분들은 사전에 충분한 정보를 수집하고, 필요한 절차를 준수하여 안전하고 합법적인 임대 활동을 진행하시기 바랍니다.

 

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오스트리아 현지 독일어 학원 & 유학 컨설턴트