[오스트리아 생활] 계속 오르는 월세: 'Altbau'가 답인가?

계속 오르는 월세: 'Altbau'가 답인가?

비엔나의 구축 건물

 

상한제 효과:
구축 건물 임대료, 10%가 아닌 2.9%만 인상

 

이전에 오스트리아 정부가 결정한 임대료 상한제 덕분에 2023년의 전체 인플레이션율, 무려 7.8%가 2024년의 임대료 기준치 인상에서 제외되었습니다.

 

오스트리아의 구축 건물(Altbau) 임대료 계산의 기준이 되는 임대료 기준치(Richtwerte)는 2023년 4월 1일에 8.6% 인상된 바 있습니다. 2024년에는 인상이 없었지만, 올해 원래 계획대로라면 지난 2년간의 인플레이션이 반영될 예정이었고, 그렇게 되면 10%가 넘는 인상률이 적용될 상황이었습니다.

 

그러나 2023년 말, 오스트리아의 중도우파 국민당(ÖVP)과 녹색당(Grüne) 연립정부가 임대료 상한제, 정확히는 '3차 임대법상 인플레이션 완화법(3. Mietrechtliches Inflationslinderungsgesetz, 3. MILG)'을 통과시켰습니다. 이 법안 덕분에 올해 임대료 기준치 인상에는 2023년의 전체 인플레이션율인 7.8%가 반영되지 않게 되었습니다.

 

물론 이는 신축 건물(Neubau)에는 해당되지 않습니다...

 

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비엔나 기준치, 6.86유로로 인상

 

결국 임대료 기준치는 2024년의 연간 인플레이션율인 2.9%만큼만 인상됩니다. 세입자들에게는 반가운 소식이지만, 건물주들에게는 그렇지 않을 것입니다. 건물주들은 2023년의 전체 연간 인플레이션만큼의 임대 수입을 '잃는' 셈이기 때문입니다.

 

비엔나의 임대료 기준치는 2024년 4월 1일부터 1㎡당 6.67유로에서 6.86유로로 오를 것으로 보입니다. 오스트리아에서 가장 높은 기준치를 가진 포어아를베르크(Vorarlberg)에서는 10.25유로에서 10.55유로로 인상될 예정이며, 가장 낮은 부르겐란트(Burgenland)는 6.27유로가 될 것으로 예상됩니다. 이 수치들은 아직 공식 발표 전이지만, 공식 발표는 이제 연방 법령 공보(Bundesgesetzblatt)를 통해 이루어지는 것이 아니라, 통계청인 '통계 오스트리아(Statistik Austria)'가 3차 임대법상 인플레이션 완화법에 따라 웹사이트에 공시하는 방식으로 변경되었습니다.

 

이 임대료 기준치는 1945년 이전에 지어진 구축 건물과 1994년 3월 1일 이후 체결된 임대 계약에 적용됩니다.

 

상한제 적용이 안 되는 신축 건물

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카테고리 임대료, 4.2% 인상 예정

 

1982년 이후 체결된 구형 임대 계약은 카테고리 임대료 시스템(Kategoriemietensystem)에 속합니다. 법적으로 2024년에는 인상이 없었지만, 2025년 4월 1일부터 다시 인상될 예정입니다. 오스트리아 부동산 협회(ÖVI)의 예비 계산에 따르면, 카테고리 임대료는 연간 인플레이션을 약간 상회하는 4.2% 정도 인상될 것으로 보입니다.

 

이러한 인상률의 이유는 카테고리 임대료가 이전 인상 시점 이후 5% 인플레이션 임계치를 초과할 때마다 조정되어 왔기 때문입니다. 마지막으로 인상이 이루어진 시점은 2023년 7월 1일이었고, 이제 연간 인상 시점이 4월 1일로 변경되면서, 2025년 4월 1일에 인플레이션 누적분이 반영될 예정입니다.

 

4.2%라는 수치는 2000년 소비자물가지수(VPI 2000) 변화에서 산출된 것입니다. 또한, 인상률이 5%를 넘지 않기 때문에 법적으로 정해진 5% 상한 규정도 적용되지 않습니다.

 

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비영리 주택 협회 임대 주택, 상한제 혜택 유지

 

비영리 주택 협회(Genossenschaftswohnungen)의 임대 주택에 거주하는 세입자들도 일부 임대료 상한제 혜택을 받고 있습니다. 완전 상환이 끝난 건물에 사는 세입자들은 2024년 4월부터 이미 임대료 상한제 적용을 받고 있습니다.

 

2023년에는 원래 16% 이상의 임대료 인상이 예정되어 있었으나, 상한제 덕분에 5%로 제한되었습니다. 2024년의 연간 인플레이션율이 낮았기 때문에 2025년에는 연간 인플레이션률인 2.9%만큼만 임대료가 인상될 예정입니다. 이러한 상황은 오스트리아 비영리 건설 협회(Verband Gemeinnütziger Bauvereinigungen)에서도 확인되었습니다.

 

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한국 유학생들은?

 

많은 한국 유학생들은 오스트리아에서 신축 건물(Neubau)에 거주하고 있습니다. 앞서 언급한 듯, 신축 건물에 사는 유학생들은 이 임대료 상한제 혜택을 받지 못합니다.

 

신축 건물의 경우는 대부분 자유 임대(Mietzins frei vereinbarbar)로 분류돼서, 집주인과 세입자가 자유롭게 임대료를 정하는 방식이라 법적인 상한선이 없습니다. 그래서 최근 몇 년 동안 비엔나나 그라츠 같은 도시에서 신축 아파트 월세가 급격하게 오른 이유도 바로 여기에 있습니다. 기숙사(Studentenwohnheime)도 이런 규제를 거의 받지 않아서, 인플레이션 때문에 월세가 크게 오르는 경우가 많습니다.

 

만약 월세가 너무 부담된다면, 구축으로 이사 가는 것도 확실히 고려해볼만 합니다.

 

물론 구축 건물마다 상태가 천차만별이라 난방, 방음, 창문 상태 같은 것도 꼼꼼히 체크해야 합니다. 또한, 구축이라고 해서 무조건 저렴한 건 아닙니다. 결국 많이 찾아보고 발품을 파는 것이 중요합니다.

 

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오스트리아 현지 독일어 학원 & 유학 컨설턴트