[오스트리아 생활] 비엔나에서 집 사기: 부동산 매매 이야기 (1) - 조건, 은행 대출

비엔나에서 집 사기: 부동산 매매 이야기 (1)

조건, 은행 대출

 

오스트리아로 가족이 이주/이민을 오거나, 혼자 또는 형제자매와 유학을 온 경우, 전세가 없는 해외에서 월세를 지불하면 생활하게 된다. 주재원의 경우 대부분 거주비가 회사 지원이고 몇 년 있다가 다시 귀국하기 때문에 문제가 아니지만 일반적으로 현지 회사를 다니는 경우 월세는 고정지출이다.

 

살인적인 세율으로 연봉이 세전 1억이라 하더라도 월 실수령액은 3,000 유로 정도 밖에 되지 않기 때문에 오스트리아에서 본인명의 부동산 하나 없이 살기에는 고소득자에게도 항상 넉넉하기만 하지는 않다.

 

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비엔나(빈) 대학교

 

졸업 후 한국으로 다시 돌아갈 생각을 가지고 있는 학생이라면 상관이 없는 내용일 수는 있겠다. 하지만 오스트리아 현지에서 대학을 졸업하면 'Rot-Weiß-Rot'라는 취업비자가 나오기 때문에 전공, 개인상황/성향에 따라 오스트리아에서 직장을 구하고 남는 사람들도 많다.

 

비엔나에서 어느 정도 치안도 괜찮고 교통도 나쁘지 않은 동네의 원룸 월세(신축 기준 & 전기세 등 미포함)는 약 700유로 정도이다. 원화로 환산하면 약 100만 원이니 주거비용으로만 1년에 1,000만 원 이상, 10년이면 1억 이상을 사용하는 것이다. 사회인이 되어서 학생 때와 같이 원룸에서 생활하고 싶어하는 사람은 적을테니 주거비는 이보다 더 들 것으로 예상된다.

 

월세로 월급의 큰 부분을 지출하다보면 당연히 집을 매매하는 것이 훨씬 경제적이라는 계산이 나온다. 하지만 우리는 이방인. 오스트리아에서 외국인으로서 어떤 조건에 부합하여야 부동산 매매가 가능할까?

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비자 & 세입자 여부

 

우선적으로 합법적인 비자를 소지하고 있어야 한다. 외국인의 투기를 막기 위해 비자가 없는 여행객은 매매 자체가 불가능하다. 하지만 비자가 있다고 현지인과 똑같지는 않다.

 

우선, 비자 소지자도 외국인이기 때문에 실거주 목적으로만 집을 살 수 있다. 매매 시점에 사고자 하는 집이 비어있어야 한다. 즉, 세입자가 없는 집이여야 한다. 따라서 구축보다는 신축, 특히 미리 계획하여 짓기 시작하여 끝나가고 있는 부동산 개발 프로젝트를 알아보는 것이 좋다.

 

또, 외국인은 자기 명의로 인당 1주택까지 밖에 소유하지 못한다. 외국인은 매매 계약 전, 비자청으로도 알려진 외국인청(MA35)에서 허가서를 받아야 하는데, 이미 집이 있는 경우 100% 허가가 나오지 않는다. 세입자가 있는 집을 사려고 하는 경우에도 등본에 어짜피 모든 정보가 나오기 때문에 매매하기도 전에 외국인청에서 허가가 안 나와서 시작부터가 불가능하다. 변호사, 공증 등의 초반에 드는 부대비용만 날리게 된다.

 

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은행 대출

 

물론 모두가 집값을 일시불로 낼 수 있지는 않다. 특히 사회초년생이라면 부모님의 도움 없이 억 단위의 집을 살 수는 없지 않겠는가. 은행 대출이 필수인데 오스트리아에서는 현지인, 외국인 상관없이 집값의 20%가 최소 있어야 한다. 따라서, 매매를 희망하는 집이 3억이라면 최소 6,000만 원은 가지고 있어야 나머지 비용에 대한 대출 심사 자체가 시작될 수 있다.

 

20%의 자본이 있다고 하더라도 무조건 나머지 금액에 대한 대출을 받을 수 있는 것이 아니다. 오스트리아는 주택담보대출이 없기에 대출액에 대한 월 상환금을 신청인의 월 소득과 비교하여 심사를 한다. 월 소득에서 고정비용 및 기타비용을 제하여 남는 돈이 월 상환금보다 적으면 안 된다.

 

아래는 오스트리아의 메이저 은행 'Erste Bank'의 부동산 대출 상환금 계산기이다. 소득에서 월 지출과 예상 상환금을 제한 금액이 0유로 이상이면 대출 심사에서 긍정적인 결과가 나올 수 있다고 생각하면 된다.

 

https://rechner.sparkasse.at/advice/main

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일단 위의 조건에 부합하다면 당연히 월세를 내는 것보다 집을 직접 사서 고정비용을 없애는 것이 현명하다고 할 수 있겠다. 자금이 부족하여 은행 대출을 이용했다고 하더라도 상환금이 기존 월세보다 낮으면 성공한 것이고, 추가적으로 부동산 시세차익을 노려볼 수도 있겠다. 물론 동네 분석과 임장은 필수이다.

부동산 매물을 어디서 쉽게 찾아볼 수 있는지는 다음 2편에서...

 

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오스트리아 현지 독일어 학원 & 유학 컨설턴트